70년대 존재하던 고교 입시가 폐지되고
고교 평준화가 이뤄진 이후
80년대 서울 중심에 위치한 소위 명문 고등학교들이
대거 서울 강남지역으로 이전하는 사건이 일어납니다
고교입시는 평준화가 되었지만
과거 어렵게 진학하던 명문고등학교에 대한 기억은 남아
학구열에 관심이 많은 학부모들이
해당 고등학교에 배정이 가능한
강남지역으로 몰리게 됩니다
이는 결과적으로
교육을 위해 이사까지 각오하는
학구열 넘치는 부모들의 자녀들이
다시 명문 대학에 진학하게 되면서
이 지역은 소위 8학군이라는 명문 학군이 형성되게 되었고
이런 교육열이 높은 지역의 수요를 충족시키고자
학원가가 자리잡게 되면서
해당 학원가는 소위 대치동가라는 이름으로
다시 명문 학원가를 재탄생 시키게되죠
90년대 이미 자리잡은 이런 구조는
시간이 지나며
명문 학군과 명문 학원가가 모여 있는
해당 지역으로 다시 학구열이 높은 부모들을 지속적으로 이주 시키며
지역의 아파트 가격을 높이게 됩니다
이는 강남 지역의 인구 그래프가 증명 합니다.
8학군과 대치동 학원가를 중심으로 형성 된
소위 강남 지역의 아파트 단지의 인구는
거주 연령 그래프가 변화하지를 않는 특이한 지역이 됩니다
일반적으로 어떤 지역이던 어떤 도시던
거주민이 있고 생활을 지속하면
나이를 먹으며 거주 연령 그래프는 출산률 등의 영향을 받으며
변화해가야 정상인데
대한민국이 저출산이 되던 말던
이 지역의 인구는 고정이 되어 있죠
바로
부모세대 30~40대 인구와
학생 세대 10대 인구의
높은 비율입니다
즉 강남 지역은
대학입시를 위해 지속적으로
새로운 학부모와 자녀가 유입이 되고
그 자녀가 대학에 들어가면
높은 가격의 주택을 팔아
다른 지역으로 이주를 하는 패턴이 반복된다는 것이죠
바로 강남 아파트 불패 신화가 여기서 만들어 집니다
대한민국의 모든 지역의 아파트가 과잉공급이 되던
부동산 침체가 오던 말던
한국전쟁 기간에도 교육을 시킨
대한민국의 교육열이 소멸하지 않는 이상
강남 아파트 지역은
지속적인 수요가 창출된다는 의미이며
또한 그 특성은
장기 보유가 아닌
단기간 보유 후 매각의 과정이기 때문에
시세차익이 매번 발생하고
또 매우 활발한 거래로 인하여
점진적으로 그 가격이 상승하는 시장 구조라는 뜻입니다
강남 지역의 아파트가격이
타 지역의 아파트 가격의 기준이 되는 것은
또한 이런 교육 때문입니다
강남의 비싼 아파트를 대신할
이른바 부동산 대체제로
비슷한 대체제 지역인
분당, 과천 등지는
고교 입시가 존재하는 지역이죠
해당 지역 또한
과학고등학교, 분당 서현고와 같은 명문고등학교를 만들며
이를 위해 이주한 교육열 높은 학부모 수요를 창출하는 곳이고
강남 지역의 아파트 가격이 오르면 오를 수록
대체 지역의 수요 역시 동반 상승하기에
이 지역의 아파트 가격도 함게 오르는 구조가 됩니다
이게 바로
강남 아파트 가격이 폭등하면
경기도 인근의 아파트 가격이 폭등한다는
부동산 뉴스의 진짜 의미입니다
해당 지역에 높은 학구열과 높은 소득을 가진
수요층이 밀집하게 되면서
그 주변으로 번화한 상업지구가 형성되는 것은
그저 부수적인 결과물인 뿐인 것이죠
*요약
너님이 사는 아파트랑 집의 가격을 결정하는건
사실 무슨 아파트 브랜드나
아파트 경비원에게 갑질해서 얻는 것 따위가 아니라
너님이 살고 있는 지역에 있는
고등학교가 원인이고
거기 다니는 학생들이
얼마나 열심히 공부하는가에 달려 있더라.
끝.
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