다주택자 장기보유공제
최종 1주택 된 시점부터

기존 취득시점에서 변경해
양도세 공제 대상 확 줄여

2023년 최종 1주택 은마아파트
양도세 5500만→2억2300만원

전문가 "주택 매각 의사 없애
2023년 이후 매물잠김 우려"

장기보유공제 개정 1년도 안돼
양도세제 더 복잡해져 '누더기'

◆ 與 양도세 개편안 ◆

2011년 A씨는 기존에 살던 경기 고양시 일산 단독주택을 전세 주고 자녀 교육을 위해 서울 강남구 대치동 은마아파트로 이사했다. A씨는 당시 은마아파트를 8억5000만원에 매입해 2주택자가 됐다. 현재까지 10년 넘게 실거주하는 동안 집값은 24억원으로 크게 올랐다. A씨는 2025년 명예퇴직을 하고 은마아파트와 일산 주택을 처분해 고향 제주로 낙향할 계획이었다. 그런데 A씨의 '세컨드 라이프' 로드맵에 초비상이 걸렸다.

여당인 더불어민주당이 2023년부터 다주택자가 '1주택'이 되는 경우 1가구 1주택 장기보유특별공제(장특공제) 적용 기산일을 현행 '해당 주택 취득 시점'에서 '최종 1주택이 된 시점'으로 변경하는 소득세법 개정안을 추진하기 때문이다. A씨 계획대로 은퇴 시점인 2025년에 다주택을 처분할 경우 최종 1주택인 은마아파트에 대해 1가구 1주택 장특공제를 사실상 적용받지 못하고 15억원 초과 양도차익에 대해 수억 원의 양도세를 지불하게 된다.

1일 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 A씨 세금 부담액을 민주당의 양도소득세제 개편 전후로 나눠 시뮬레이션한 결과 A씨의 최종 1주택인 은마아파트 매각에 따른 양도세액이 세법 시행 전후로 수억 원 차이 나는 것으로 나타났다.

만약 A씨가 일산 자택을 2023년 매각하고 최종 1주택이 된 은마아파트를 2025년 약 24억원(2021년 8월 시세 기준 유지 가정)에 처분할 경우 현행대로라면 양도세를 5599만원만 지불하면 됐지만, 여당이 추진하는 양도세 개편안에 따르면 2억2325만원을 납부하게 된다.

해당 세액은 여당이 이번 소득세법 개편을 통해 장특공제 적용 기한의 기산일 변경과 함께 추진하는 비과세 기준 상향(현행 시가 9억원→개정 12억원)도 함께 적용해 계산한 값이다. 개정안에 따르면 A씨는 2023년 이후 다주택을 처분하고 '최종 1주택자'가 된 시점에서 3년 안에 이사할 경우에 해당하므로 1가구 1주택자 장특공제를 누리지 못하게 된다. 현행 방식대로라면 A씨는 은마아파트 보유·거주 기한이 10년 이상이므로 장특공제를 80%까지 받는다. 민주당의 장특공제 계산 방식 변경은 올해부터 실시된 양도세 비과세 기산 시점 변경 맥락과 효과가 동일하다. 정부는 현행 1가구 1주택 양도세 비과세(2년 이상 보유·2년 이상 거주 시)를 위한 '최종 1주택 규정'을 올해부터 취득 시점에서 최종 1주택이 된 시점으로 변경한 바 있다.

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