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전세가 사라지고 있다. 지난해 7월 말 새 임대차보호법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 반전세·월세 전환이 가속화되고 있어서다.

계약갱신청구권 도입으로 신규 전세물건이 씨가 마른 데다 종합부동산세 등 보유세 강화로 임대인이 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘어나면서 전셋집 구하기는 날로 어려워지고 있다. 이달 임대차보호법의 마지막 단추인 전월세신고제 시행과 정부의 등록 임대사업자제도 폐지 조치로 하반기에는 전세 가뭄 현상이 심화될 것이라는 우려가 나온다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 임대차법 시행 직후인 지난해 8월부터 올해 4월까지 9개월간 서울의 아파트 전·월세 거래는 총 13만1336건으로 집계됐다. 이 중 보증금 외에 매달 일정액을 지불하는 반전세·월세 거래는 4만1344건으로, 전체 임대차 거래의 34.1%를 차지했다.

임대차법 시행 직전 9개월(2019년 11월~2020년 7월) 반전세·월세 비중이 28.4%였던 것과 비교하면 6%포인트가량 증가한 셈이다. 임대차법 시행으로 기존 세입자의 전세계약 갱신이 크게 늘었다는 점을 고려하면 신규 임대차계약에서의 반전세·월세 비중 증가폭은 더욱 컸을 것으로 점쳐진다.

저성장·저금리시대에서 전세의 월세 전환은 자연스러운 현상이다. 전세에 대한 임대인의 효용성이 줄었기 때문이다. 전문가들도 현재 임대차시장이 구조적 전환기에 놓였다고 본다.

문제는 전환 속도가 과도하게 빠르다는 데 있다. 전셋값 상승으로 시장이 불안한 상황에서 신규 매물 잠김, 월세 전환 증가, 월세 가격 상승 등으로 세입자의 주거비 부담이 가중되고 있다.

실제 지난해 임대차법 시행과 부동산 보유세 강화는 전세의 월세화를 가속하는 가장 큰 요인이 됐다. 특히 임대차법은 갱신계약 건의 가격을 안정화했으나 신규 전세물건 실종, 신규 계약 시 가격 상승, 월세 전환 등의 부작용을 불러왔다. 보유세가 늘면서 집주인이 전세를 반전세·월세로 돌려 세 부담을 세입자에게 전가하는 사례도 늘었다.

정부의 각종 실거주 요건 강화도 전세 잠김에 한몫했다. 세를 끼고 집을 사는, 이른바 ‘갭투자’를 막기 위한 재건축 2년 실거주, 규제지역 내 주택담보대출 시 6개월 내 전입 등의 규제가 결과적으로 집주인의 자가점유율을 늘리며 전세물건이 줄이는 데 일조한 것이다.

이달부터 시행되는 전월세신고제와 여당이 추진 중인 임대사업자제도 폐지도 시장 불안 요인으로 꼽힌다. 정부는 임대차 신고정보를 과세 목적으로 사용하지 않겠다고 선을 그었으나 임대인 소득 공개에 따른 세 부담 증가가 세입자에게 전가할 수 있다는 지적이다. 또 상대적으로 저렴한 임대사업자 물건을 구하기 어려워질 뿐만 아니라 말소된 물량이 새로 시장에 나올 때 월세로 전환되거나 시세를 반영해 전셋값을 대폭 올릴 가능성이 크다.