오는 7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 있으면 서울 등 규제지역 내에 집값이 6억원이 넘는 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 줄어들게 된다.

금융위원회는 29일 이런 내용을 담은 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다. 현재 은행별로 적용하는 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계별로 차주(대출을 받는 사람)에게 적용해 소득에 맞는 대출을 받게 한다는 취지다. 지난해 7.9%였던 가계부채 증가율을 2022년까지 4%대로 낮추는 게 목표다.

이를 위해 기존 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 위주의 가계대출 심사에 DSR이 전면 도입된다. DSR은 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율이다. 다만 전세담보대출 등 소득 이외의 상환재원이 있는 대출은 제외한다.

모든 대출의 원리금 상환액을 합하는 만큼, 주담대 원리금에 기존 대출의 이자만 구해 산출하는 DTI 등에 비해 강력한 대출 규제 수단이다. 현재는 투기·과열지구 내 9억원 초과 주택이나 연 소득 8000만원 넘는 고소득자가 1억원이 넘는 신용대출을 받을 때만 DSR 40% 한도가 적용된다.

차주단위 DSR은 3단계로 나눠 적용된다. 우선 오는 7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택이나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR이 40%를 넘을 수 없다. 22년 7월부터는 총대출액 2억원 초과하는 대출에 차주 단위 DSR이 적용되고, 23년 7월에는 총대출액 1억원이 넘는 대출에 DSR이 적용된다. 금융위에 따르면 총대출액이 1억원이 넘는 차주는 전체 차주의 28.8% 수준이다.

마통 하나 있으면 주담대 가능 금액 크게 줄어

신용대출 등 다른 대출이 없을 경우 DSR 규제가 대출 한도에는 큰 영향을 미치지 않는다. 현재 투기지역·투기과열지구에서 매매가 9억원 이하 아파트에 LTV 40%가 적용돼서다. 금융위에 따르면 연 소득이 5000만원에 기존 대출이 없는 경우 주담대 한도(대출금리 2.5%, 원리금균등상환, 30년 만기)는 4억2200만원이다.

하지만 신용대출 등 기존 대출이 하나라도 있을 경우 대출 금액은 크게 줄어든다. 위의 조건에서 마이너스 통장 4000만원(금리 연 3.7%)만 추가할 경우, 서울 소재 9억원 아파트의 주담대 한도는 3억6000만원에서 3억1800만원으로 4200만원(11.6%) 줄어든다. 대출 만기를 20년으로 줄이면 2억3700만원만 대출이 가능하다.

시중은행 관계자는 “향후 신용대출의 DSR 산정 시 만기를 현행 10년에서 7년, 5년으로 단계적으로 줄여 계산할 경우 신용대출 가능액수도 줄어들게 돼 주담대 부족분을 신용대출을 받아 메우는 방식도 사실상 막히게 된다”고 말했다.

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