당정이 무주택 실수요자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 90%까지 완화하더라도 소득기준 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 예외 없이 적용할 것으로 알려졌다. 서울 등 수도권 집값이 크게 오른 상태라 소득이 적은 경우 LTV 완화 혜택은 제한적일 것으로 예상된다.

14일 금융당국과 국회 관계자 등에 따르면 송영길 더불어민주당 대표는 지난 12일 국회에서 열린 당 부동산특별위원회에서 무주택 실수요자의 LTV를 90%까지 완화하는 자신의 전당대회 공약에 대해 "실제로 가능하고 꼭 가능할 수 있게 하겠다"며 거듭 실행 의지를 나타냈다.

그러나 당정은 무주택자의 LTV를 90%까지 완화하더라도 소득기준 대출규제인 DSR 규제는 무주택자에게도 동일하게 적용한다는 방침이어서 소득이 적은 경우 LTV 완화 혜택은 제한될 것으로 보인다.

당정 관계자는 "무주택자 LTV 규제 완화 역시 '소득으로 갚을 수 있는 만큼만 대출해준다'는 가계부채관리방안의 대원칙 아래서 검토될 것"이라고 말해 무주택자에게 DSR 규제를 따로 완화해 줄 계획이 없음을 밝혔다.

현재 서울 등 투기지역·투기과열지구 주담대에는 LTV 40%가 적용된다. 다만 부부합산 연 소득이 8000만원 이하(생애최초 구입자 9000만원 이하)인 무주택자가 6억원 이하 집을 살 땐 10%p 가산해 LTV를 50%까지 허용해준다. 이를 90%까지 올린다는 게 송 대표의 공약이다. 혜택을 받을 수 있는 집값·소득기준도 완화한다.

예를 들어 6억원 짜리 집을 살 때 LTV 90%를 허용해주면 5억4000만원까지 대출을 받을 수 있다. LTV 40%일 때 대출가능금액(2억4000만원)보다 3억원이 늘어난다. 집값의 10%만 있으면 90%를 대출받아 살 수 있게 해준다는 의미다.

정부는 그러나 지난달 가계부채관리방안을 통해 오는 7월부터 서울 등 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우 차주 단위의 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다. DSR은 모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 얘기다.

서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 차주단위 DSR 규제를 적용받게 된다. 서울에선 사실상 대부분 아파트가 DSR 규제를 받는다.

예를 들어 연봉 5000만원 직장인이 서울에서 6억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 없다. 다른 대출은 없다고 가정하면 대출기간을 최장인 30년(금리 2.5% 가정)으로 늘려도 최대 4억2200만원까지만 주담대를 받을 수 있다. LTV 90% 대출한도인 5억4000만원보다 1억2000만원 가량 줄어든다.

연봉이 적을수록 대출 가능금액은 더 줄어든다. 연봉 3000만원 직장인은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액은 1200만원을 넘을 수 없다. 30년만기(2.5%금리)를 적용해도 3억원 이상 대출받기 어렵다. LTV 90% 대출한도(5억4000만원)보다 2억4000만원 이상 차이가 난다.

DSR 40% 규제 내에선 적어도 연봉 6000만원 이상은 돼야 6억원짜리 집을 살 때 LTV 90% 최대한도까지 대출을 받을 수 있다는 계산이 나온다.

서울 등 수도권 집값이 현 정부 들어 단기 급등한 데다 서민 실수요자는 맞벌이가 아닌 이상 소득이 많은 경우가 드물어, 송 대표의 LTV 90% 완화 대책이 실효성이 거둘지 의문이 제기된다.

금융권 관계자는 "서울 아파트 중위가격이 최근 10억원에 육박한 상황에서 LTV 90%를 완화해줘도 DSR 40%가 묶이면 소득이 낮은 직장인이 살 수 있는 집은 상당히 제한된다"며 "집값 안정이 선행돼야 대출규제 완화 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

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