강남 재건축도 "아파트 싫으니 돈으로 달라"
"사업비용이 점점 불어나고 있어 조합원 최종 분담금을 예측할 수 없는 상황"이라며 "인근 신축 아파트에서 40평형을 13억원 정도에 살 수 있는데 진달래에서는 분담금과 기존 집값(권리가액) 등을 합치면 해당 액수를 훨씬 웃돌 것으로 보인다" "
위 내용 처럼 말그대로 30년 지난 아파트 즉 재건축 재개발이 안되면 철거비 와 원상 복구하는데 가구당 수천~ 수억이 들어감
아파트값 또는 집값 현재 내가 살고 있는 아니면 구입 할 아파트의 정확한 값 계산 해보기
고층건물 평당 철거비용은 평균 건축비와 거의 같으며
고층일수록 철거비용은 늘어남.
고층 초고층 아파트 좋아 할 것만은 아니라는 것을 피부로 느끼시길~~~ ^^
잔존가치는 정액법에 따른 감가상각
단위 : 만원
1. 준공후 분양가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건축비(500*30=15,000)
=41,000
설명 : 13은 30평형의 평균 대지지분율, 2,000은 평당 땅값,
땅값만 2억6천(땅값에는 이미 주위의 모든 환경여건이 포함되어 있다)
건축비는 전문가들에 따르면 평당 500이면 초 호화롭게 건축 될 수 있는 금액 이라함)
30평 건축비 1억5천
도합 4억1천만원이 준공을 막 마치고 분양되는 30평형 아파트의 값
2. 10년 사용후 현재가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건물내용년수(40년)에 따른 잔존가치(15000/40*남은 년수) 11,250
-철거비용(15,000/40*사용년수) 3,750
= 33,500
설명 : 땅값은 거의 불변이니 그대로 두고 (주변환경의 편리도 변화에 따라 땅값도 +-될 수 있음)
건물내용년수는 건물을 새로 지어 사용할 수 있는 기간이다.
아파트의 잔존가치는 건축비를 균등하게 40년으로 나누고
여기에 사용된 연수를 뺀 나머지 연수를 곱한 값으로 년 375만원씩 10년을 차감한 1억1천2백5십만원이 쓰고 남은 잔존가치이다.
여기에 40년을 쓴 후에는 건물을 철거해야 함으로 사용년수 만큼 철거비용을 정액으로 빼주어야 한다.
고층이상 초고층은 그 높이에 따라 철거비용이 커지며 고층일 경우 건축비와 거의 같다고 한다.
그래서 땅값과 잔존가치를 합한 37,250만원에서 사용년수 만큼 철거비용 3,750만원을 뺀 33,500만원이 분양가 41,000만원의 10년 사용후 매매가이다.
하지만 내용년수는 하자 없는 완벽한 시공때의 내용년수고 보통은 아파트를 25년 정도 사용후 재건축 해야 함으로 다시 계산하면
건물가치는 9,000
-철거비용(15,000/25*사용년수) 6,000
= 29,000
즉 실재는 33,500이 아니라 29,000만원이다.
3. 재건축전 가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건물내용년수에 따른 잔존가치 0
- 철거비용 (30*500=15,000)
= 11,000
설명 : 이제 건물은 낡을 대로 낡아서 부수고 다시 지어야 하는 시점에 도달해서 재건축을 해야 하는데 이때의 값은 얼마일까?
이제 부셔야 할 아파트의 가치는 0원이며 여기에 부수는 철거비용이 추가되는 골치 덩어리가 되었다.
땅값은 그대로 26,000이라 하고 여기에 철거비용 15,000을 빼면 11,000만원만 남게 되었다.
즉 41,000에 분양된 아파트의 재건축 바로 전 가격은 11,000만원이라는 것입니다.
이상의 계산에 의하여 현재 아파트 값이 도출되며 이 이상의 가격이 형성되어 있다면
부풀려진 버블값(부동산 투기값)이며 이는 결국 누군가에게 전가될 바가지 값이다.
그 누군가가 뒤집어 쓰게 될 이 바가지값의 주인공은 과연 누가 될까?
자신, 자식, 이웃
왜?
언젠가는 꼭 터지게 되어 있는 폭탄 돌리기니까!
이 버블이 터지기 직전에 산사람이 왕창 뒤집어쓰는 폭탄 돌리기 게임 아찔하지요?
집을 사지 않고 전세로 살거라구요?
요새 전세값 많이 올랐지요.
집주인은 버블이 잔뜩 부풀어 있는 집을 사서 이집을 은행담보로 집값의 60%이미 써버렸고 여기에 전세값은 집값의 70~80%라면 집주인은 이미 집을 담보로 집값의 130~140%를
빼어서 쓰고 있는 실정인데
여기에 만약 과거 일본 미국 같이 디폴트 사태가 버러진다면?
은행은 1순위 담보라도 있어 몇푼이라도 건질 수 있지만 자동 연쇄도산이고
전세자는 100% 전세금 날리게 되지요.
이러한 상황이 언제 터질지 모른다는 것이 참으로 우려되는 상황이며 우리나라 외부의 국제 환경은 날로 악화되어 폭탄 옆에서 불이난 격입니다.
이것은 대기업의 우선 고감 빼먹기와 정부방치 내지는 협조로 만들어진 합작품 이고 이것을 눈치챈 약삭빠른 투기세력이 서로 주고받으며 즐기는 사이에 만들어져 지금은 그 누구도 해결책을 찾지 못하는 핵폭탄 돌리기 게임입니다.
방법은 연착륙 시키는 방법인데 몇 번의 시도는 있었지요.
하지만 건설사와 집주인들의 저항에 부딪쳐 바로 꼬리 내리고 말았지요.
국민중 집 가지고 있는 사람들이 버블에 부풀려져 너무 비싸게 산 자기집이 점점 떨어지는 걸 누가 원하며 건설사들이 집값이 계속 떨어지면 분양이 안 되는데 누가 죽을라고 하겠습니까?
지금이라도 연착륙으로 버블의 바람을 서서히 빼면 사회적 충격도 완만해서 견딜만 할건데
다들 싫어하니 누구도 예측 할 수 없는 어느날 이 핵폭탄이 콰광~쾅~하고 터지는 죽느냐 사느냐 하는 경착륙뿐이 남은게 없습니다.
이 핵폭탄이 언제 터질지는 아무도 모릅니다.
그렇게 서울의 값과 인구는 저물어 간다.
올해 들어 치솟는 전세가로 서울을 떠나 경기와 인천 등으로 거주지를 옮기는 '주거 젠트리피케이션(housing gentrification)' 현상이 심화하면서 서울 인구 1,000만명 시대 붕괴가 곧 현실화될 수 있다는 분석이 나오고 있다.
주거 젠트리피케이션은 비싼 임대료를 견디지 못해 상대적으로 저렴한 외곽에 거주지를 마련하는 현상이다. 현 추세를 고려할 때 늦어도 오는 2017년에는 서울 인구가 지난 1988년 1,000만명을 넘어선 지 30년 만에 다시 1,000만명 아래로 떨어질 것으로 보인다.
실제 경기도 자료에 의하면 서울의 전월세난이 심화하면서 꾸준히 30만~40만명의 인구가 경기도로 유입되고 있다. 이 중 고양시는 최근 5년간 32만81명으로 가장 많은 인구유입을 겪었고 다음으로 성남시 26만9,197명, 용인시가 26만2,844명으로 세 번째로 많은 인구유입을 보였다. 이 지역은 모두 서울시와 가까운 곳들이다.
서울 저소득층의 마지막 보금자리였던 강남구 개포동과 강동구 고덕동 노후 저층 아파트들의 이주 및 멸실 역시 지난해를 기점으로 가속화하고 있는 것도 여기에 한몫을 하고 있는 상태다.
서울 전셋값을 견디지 못한 세입자들이 경기와 인천으로 옮기면서 이들 지역의 전세 가격과 매매값도 급등하고 있다. 이렇다 보니 경기와 인천 거주자가 다시 외곽으로 옮기는 현상마저 가속화하고 있는 상황이다.
문제는 주거 젠트리피케이션은 앞으로 더욱 가속화하면서 서울 인구 1,000만명 회복이 쉽지 않아 보인다는 점
젊직장은 서울에 있으나 더 나은 주거지를 찾아 경기로 떠난 젊은 세대들이 많아지는 점이 우려된다. 젊은 세대들은 출퇴근 피로가 쌓이고 도시엔 노년층이 머무르는 등 전체적인 도시의 활력이 떨어질 위험이 있기 때문에..
한국의 부동산 가격은 여전히 높다. 2000년대 중후반까지 10년 이상 전세계적으로 부동산 가격은 모두 뛰었고 한국도 예외는 아니었다. 문제는 집을 구매하는 연령대는 주로 20대 후반에서 40대 초반인데 이렇게 비싼 가격 수준에서는 부유한 사람들을 제외한 대다수는 집을 살만한 여력이 없다는 것이다. 미국 부동산 가격도 너무 올라 살만한 수요가 없어지자 고점을 치고 내려오기 시작했다. 미국의 부동산 가격은 2005년에 최고점에 도달했고 2년 뒤에 주식시장이 고점을 쳤다. 그런 뒤 미국 경제는 하강하기 시작했다. 한국의 인구구조는 향후 10년간은 일본이나 싱가포르, 대만보다 낫다. 중국보다도 나은 것으로 판단돼 아마도 동아시아에서는 경제가 가장 오래 버틸 수 있을 것이다. 하지만 유럽, 미국에 이어 중국 경기가 급격히 둔화되면서 수출이 타격을 받으면 본격적인 부동산 가격 하락세가 시작될 것이다.
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