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내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 강화된 총부채상환비율( DTI · Debt To Income ratio ) 규제가 우선 시행된다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 신(新) DTI 의 구체적 계산식을 중심으로 하는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이는 지난달 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’의 후속 성격이다.

신 DTI 는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI 는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나누고 있다. 다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액으로 잡는 게 신 DTI 의 핵심인 만큼 전체적인 대출가능금액은 줄어든다.

실제 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 2억5800만원에서 2억2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다.

◇ '모든 주담대' 총원리금을 대출기간으로 나눠…40세 미만·신혼부부는 소득에 가점

신 DTI 의 연간 원리금 상환 부담 계산에서 관건은 ‘대출 기간’이다. 같은 돈을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어들고, 그만큼 대출 가능 금액은 늘어난다.

예를 들어 5억원을 만기 10년으로 빌린다고 가정할 경우, 완전 분할상환시 연간 상환 부담액은 5000만원(5억원/10년)이다. 거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3330만원(5억원/15년)이 된다.

대출 원금을 만기에 몰아 갚는 일시상환은 대출 기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정한다. 이럴 경우 연간 원금 상환액은 5000만원(5억원/10년)으로 커진다.

다주택자에 대해서는 두 번째 주택담보대출부터 DTI 를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다.

신 DTI 는 연간 소득을 따지는 방식도 현행 DTI 와 조금 다르다. 우선 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인한다.

1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용한다. 다만, 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영한다.

최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다.

직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우, 인정소득(국민연금 등 납부 내역으로 인정되는 소득)의 95%나 신고소득(이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득)의 90%로 대신 반영한다.

배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다.

청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다.

이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI 에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한(15년)을 적용하지 않는다.

◇신 DTI 적용시 2주택자 주택담보대출, 최대 50% 급락

금융위원회와 금융감독원은 이와 관련, 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주택담보대출의 대출가능금액이 신 DTI 에 따라 어떻게 달라지는지를 구체적 예시를 통해 설명했다.

주택담보대출(원금 1억 8000만원·금리 3.5%·20년 분할 상환)을 1건 보유한 A씨(연소득 7000만원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 사려고 하는 경우, 조정대상지역은 DTI 가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다.

이렇게 해서 기존 DTI 계산법으로 받을 수 있는 대출은 최대 3억8900만원이다.

신 DTI 에 따르면 A씨는 우선 기존 주택을 2년 안에 처분할지를 선택해야 한다. 처분할 경우 신규 주택담보대출의 만기 제한(15년)이 적용되지 않으므로 대출 한도는 2억9700만원이다. 기존 DTI 와 비교할 때 9200만원(23.7%) 줄어든 금액이다.

그러나 기존 주택을 처분하지 않을 경우 만기 제한이 붙기 때문에 대출 가능 금액은 절반 이하로 뚝 떨어진다.

즉 새로 받으려는 대출의 만기를 은행과 30년으로 약정해도, DTI 를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다. 대출 한도는 1억8400만원으로 2억500만원(52.7%) 줄어든다.

신 DTI 적용으로 대출 가능 금액이 오히려 늘어나는 경우도 있다. 작년 3500만원, 올히 4000만원의 증빙 소득이 있는 무주택 직장인 B(30)씨가 내년에 조정대상지역 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 할 경우, 기존 DTI 계산법으론 현재 받을 수 있는 대출은 최대 2억9400만원이다.

신 DTI 에 따르면 은행은 B씨의 장래예상소득을 계산한다. 가장 최근 소득은 4000만원이지만, 앞으로 소득이 늘어날 것으로 보고 1.31을 곱한다. 이 비율은 은행마다 조금씩 다를 수 있다. 이렇게 추정된 장래예상소득은 5239만원이다.

장래예상소득 증가분만 반영된 B씨의 대출 한도는 3억8500만원으로 9100만원(31.0%) 증가한다. B씨는 무주택자로 기존 주택담보대출이 없기 때문에 신 DTI 에 따른 분자 증가 효과가 없기 때문이다.

손병두 금융위 사무처장은 “상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표”라고 말했다.

[권순완 기자 soon@chosun.com ]