현재 거주 중인 집(2016년 12월 1일 취득)과 조합원 입주권(2015년 11월 11일 취득)을 가진 부부. 집이 두 채라 대출받는 것이 까다로워 잔금 마련에 골치가 아픕니다. 조합원 입주권을 팔든지, 거주 중인 아파트를 팔든지 빨리 결정하려고 합니다. 안 그러면 다주택자가 돼서 세금도 만만치 않을 것 같기 때문입니다. 이때 세금을 줄일 수 있는 솔루션은 무엇일까요? (코칭 : 이윤실 공인회계사)


◇ 기존 주택 2년 내 팔면 무조건 양도세 비과세? ‘ No ’

9·13 부동산 대책에서 규제 지역 내 일시적 2주택자의 경우 신규주택 취득 후 2년 이내 종전 주택을 양도하면 양도세가 비과세됩니다. 위의 사례도 새 아파트로 이사 가서 2년 이내 기존 집을 팔면 양도세를 안 내도 되는 걸까요?

결론부터 말하자면, 아닙니다. 새로운 주택을 취득한 후 가지고 있던 주택을 일정 기간 안에 팔면 비과세를 한다는 사실은 잘 알고 계실 텐데요. 사례에서처럼 조합원 입주권을 승계한 조합원이 잔금을 납부하면 그때 새로운 주택을 취득한 것이라고 생각해서 가지고 있던 주택을 2년 안에 팔면 비과세할 것이라고 생각하지만, 그렇지 않습니다.

일반적으로 새로운 주택에 이사한 후, 기존에 가지고 있던 집을 팔면 비과세가 되는데, 조합원 입주권은 다릅니다. 일시적 2주택 비과세 규정은 기존 주택을 가진 상태에서 이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 되었을 때 적용되는 규정입니다. 하지만, 사례와 같이 승계한 조합원 입주권을 가지고 있는 상태에서 주택을 취득했던 경우에는 비과세되지 않습니다.

◇ ‘피할 수 없다면 줄여라’…양도세 줄이는 방법


앞선 사례의 경우엔 새로 들어갈 조합원 입주권을 팔아야 할 상황입니다. 잔금도 부족한 상황인데 팔면 세금을 얼마나 내야 할까요? 이 경우에는 취득가액 2억7000만원에 프리미엄 1억5000만원을 더한 4억2000만원을 조합원 입주권 양도가액으로 봐서 계산을 해야 합니다. 이때 납부해야 할 양도소득세는 4039만원입니다. 적지 않은 금액인데요. 줄일 방법은 없을까요?

양도소득세는 양도이익이 있을 때 내는 세금입니다. 배우자에게 입주권을 증여한 후 3개월 내에 현재 시세인 4억2000만원으로 조합원 입주권을 팔면 조합원 입주권의 양도가액과 취득가액이 같아져 양도이익이 발생하지 않게 됩니다. 따라서 양도소득세를 절세할 수 있습니다.


그런데 '부동산을 배우자에게 증여하면 5년 동안 팔지 말라'는 말을 들어보셨을 겁니다. 하지만 조합원 입주권은 배우자에게 증여한 후 바로 양도를 해도 문제가 없습니다. 배우자에게 토지, 건물, 특정시설물 이용권을 증여한 후 5년 내에 다른 사람에게 파는 경우에는 ‘배우자 이월과세’라고 해서 양도이익을 계산할 때, 증여 시 취득한 금액이 아닌 최초 증여자가 취득한 금액으로 재산정해 양도소득세를 납부하는 규정이 있기 때문에 팔지 말라는 것인데요. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 배우자 이월과세 규정이 적용되지 않습니다.

◇ 증여세 줄이려면 '배우자 간 증여재산공제' 활용

이렇게 양도소득세는 내지 않을 수도 있지만, 증여세는 어떻게 줄일 수 있을까요? 증여세 역시 배우자 간 증여재산공제 6억원을 최대한 활용하면 절세할 수 있습니다.

현재 조합원 입주권의 시세는 4억2000만원이라고 했는데 이 가격이 증여재산가액이 됩니다. 배우자 간은 10년 동안 6억원 한도 내에서 증여재산가액이 공제되기 때문에, 기존에 배우자에게 증여한 사실이 없으면 4억2000만원이 모두 공제되어 증여세는 부담하지 않습니다. 다만, 증여등기 할 때 취득세는 부담해야 합니다.


◇ 배우자 간 거래 시 '부당행위계산 부인' 주의

앞서 조합원 입주권은 배우자 이월과세가 적용되지 않는다고 말씀드렸습니다. 다만, 배우자 간 거래에서 신경 써야 할 부분이 있습니다. 배우자 간 증여를 한 경우, 과세관청에서는 증여 후 자금흐름을 관리합니다. 그 이유는 세금을 줄이기 위해 배우자에게 단순히 명의만 증여하고 실질적인 돈은 본인 명의로 직접 수령하여 사용하는 경우가 많기 때문입니다. 이러면 '부당행위계산 부인’이라고 해서 증여한 거래를 부인하고 4000만원의 세금뿐 아니라 가산세도 추징하고 있습니다.

이같은 실수를 하지 않고 절세하려면, 조합원 입주권을 배우자에게 증여한 만큼 조합원 입주권의 매각대금이 모두 배우자에게 귀속되어야 합니다. 구체적으로 설명해 드리면, 조합원 입주권의 매각대금은 배우자 명의의 통장으로 배우자가 직접 수령하여야 하고, 배우자 명의로 자산을 새로 취득하거나 아니면 배우자 명의로 되어 있던 채무를 상환하거나 또는 배우자의 창업자금 등으로 사용할 수 있습니다. 또한 이러한 거래 사실은 금융자료로서 명확히 입증될 수 있도록 사전에 준비하는 것이 현명합니다.


◇ 배우자 증여 시 중도금 대출이 있다면?

사례에서 조합원 입주권의 잔금이 부족해서 대출을 받아야 할 상황입니다. 보통 이런 경우 많을 텐데요. 배우자 증여 시, 중도금 대출이 있으면 어떻게 할까요?

조합원 입주권에 중도금 대출이 있고 이 대출을 배우자가 승계받는 경우에는 부담부증여라고 해서 대출 부분에 해당하는 금액만큼은 증여를 하는 사람이 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 일부 내야 합니다. 따라서, 얼마의 채무를 배우자가 승계하는 것이 좋은지, 채무를 승계시키지 않는 방법은 없는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.


앞서 설명한 절세 전략을 요약하자면요. 조합원 입주권에 대한 양도소득세를 줄이고 싶다면 첫째, 배우자 증여를 최대한 활용하기 바랍니다. 둘째, 배우자 증여 후 3개월 이내 양도하면 양도가액과 취득가액이 같아져 양도이익이 발생하지 않으므로 세금을 줄일 수 있습니다. 셋째, 증여 후 매각자금은 증여받은 사람이 실제 사용해야 합니다.

(영상으로 보기 ☞ [절세미남 절세미녀] ‘조합원 입주권’ 팔아야 한다면?…“부부 증여로 절세”)

구성/편집 : 김채린 ( SBSCNBC 뉴미디어팀)