목차:
0. 배경지식
1. 국민주택 청약
2. 민영주택 청약
3. 신혼부부 특별공급
0. 배경지식
주택청약은 갖가지 조건을 만족하면 청약 1순위가 되고, 어느 조건 중 하나라도 만족하지 못하면 청약 2순위가 됩니다.
하지만 1순위끼리도 경쟁이 매우 치열하므로, 1순위 조건을 충족시키지 못 하여 2순위로 내려갈 경우 당첨될 확률이 0에 수렴하기 때문에 무조건 1순위 조건을 만족시켜 주셔야 합니다.
또한 주택청약은 국민주택과 민영주택이 있는데,
핵심은 두 가지 주택청약 모두 '추첨제'보다는 '가점제' 위주로 운용된다는 점입니다!
(국민주택은 기본적으로 추첨제보다는 가점제의 성격이 크고, 민영주택은 추첨제/가점제가 나누어져 있지만 정부 정책에 따라 가점제 위주로 운영되고 있습니다.)
*국민주택: 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사에서 건설하여 무주택자에게 공공목적에 부합하는 가격으로 분양하는 주거전용, 면적 85m^2(=25평) 이하의 주택
*민영주택: 민간 건설업체에서 지은 주택 (롯데 캐슬, e-편한세상 같은 브랜드 아파트)
-> 재테크 하기 좋은 아파트 ㅎㅎ
참고로, 주택청약통장은 월 최소 2만원부터 최대 50만원까지 납부가 가능한데,
국민주택청약은 월 10만원 이상을 여러 번 납입해도 '월1회 ,10만원'까지밖에 인정이 되지 않습니다.
따라서 주택청약 통장에는 매월 최소 10만원을 입금하는게 좋습니다.
(뒤에 나오겠지만, 국민주택청약의 경우 1순위 내부의 경쟁에서 '납부 횟수' 혹은 '납부 금액'이 중요하기 때문입니다.)
또한, 근로소득 7천만원 이하의 무주택 세대주는 연 240만원까지 소득 공제가 가능하기 때문에, 여유 있으신 분들은 월 20만원까지 넣어도 좋습니다. 연 240만원 납입한 금액의 40%인 96만원을 근로소득 금액에서 공제받을 수 있습니다.
(단, 5년이내 청약통장을 해지할 경우, 소득공제 받은 부분을 추징받을 수 있으니 주의하셔야 합니다. 단, 청약에 당첨되어 해지한 경우는 예외입니다.)
1. 국민주택 청약
1순위가 될 수 있는 자격은 지역 별로 다릅니다: 수도권 / 비수도권 / 투기과열 및 청약과열지구
보통 재태크로 많이 생각하시는 곳인 '투기과열 및 청약과열지구'가 가장 중요하겠죠?
1-1. 국민주택 청약 1순위 조건
- 투기과열 및 청약과열지구: 청약통장 가입 2년 경과, 24회 이상 납입
- 수도권: 청약통장 가입 1년 경과, 12회 이상 납입
- 비수도권: 청약통장 가입 6개월 경과, 6회 이상 납입
일반적인 경우라면 위 조건에 해당하면 주택청약 1순위가 되지만,
지원하는 지역이 위 3곳 중 하나임에도 '조정대상지역'이거나 '투기과열지구'(이하 '규제지역'이라고 통칭)라면 다음과 같은 조건을 모두 만족해야 1순위가 됩니다.
조정대상지역: 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배 이상인 곳
투기과열지구: 주택가격 안정이 필요하다고 판단되는 곳
-> 즉, 재태크에 가장 적합한 지역 ㅎㅎㅎ^^
규제지역 국민주택청약 1순위 조건:
- 신청자가 무주택 세대주
- 세대주 및 구성원이 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함
- 청약통장에 가입한 기간이 2년 이상이며 납입 횟수가 24회 이상
- 해당 지역에 1년 이상 거주한 경우(주민등록본상)
1-2. 국민주택 청약 1순위 내에서의 경쟁 기준
하지만, 이러한 조건을 모두 만족하여 1순위가 되더라도, 이러한 1순위인 사람이 한두명도 아니고 매우 많으므로 경쟁률이 치열하겠죠.
따라서 1순위가 되었다고 무조건 청약 당첨이 되는 것이 아니라, 1순위끼리 경쟁을 해야 합니다.
국민주택의 경우, 주택의 전용면적(40m^2, 대략 12.1평)에 따라 경쟁하는 기준이 달라집니다.
(기본적으로 3년 이상의 기간 동안 무주택자여야 합니다)
40m^2(12.1평) 이하인 경우: 청약통장 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자 선정
40m^2(12.1평) 이상인 경우: 청약통장 납입 금액이 많은 순으로 당첨자 선정
-> 따라서 무조건 매월 10만원 이상씩 납부하시는게 좋습니다!
2. 민영주택 청약
1-1. 민영주택 청약 1순위 조건
민영주택도 국민주택처럼 지역별로 1순위 조건이 다릅니다:
- 투기과열 및 청약과열지구: 청약통장 가입 2년 경과, 예치기준금액 이상 납입
- 수도권: 청약통장 가입 1년 경과, 예치기준금액 이상 납입
- 비수도권: 청약통장 가입 6개월 경과, 예치기준금액 이상 납입
그런데 국민주택청약과 민영주택청약의 차이점은,
민영주택청약은 국민주택청약과는 달리, 회당 납입한 금액은 중요하지 않고 가입기간과 예치금만 기준을 충족하면 1순위 청약이 가능하다는 점입니다.
(국민주택청약은 최대 월 1회 10만원 납입만 인정이 되는데, 민영주택청약은 최소금액인 2만원씩 납입하여 청약통장 기간을 채운 후 청약을 신청할 때 한 방에 지역별 예치금에 맞춰 몰빵해서 납입해도 됨)
지역별 1순위가 되기 위한 예치금은 다음과 같습니다:
민영주택청약도 마찬가지로 규제지역에서는 1순위 조건이 다릅니다.
규제지역 민영주택청약 1순위 조건:
- 세대주 및 구성원이 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함
- 해당 지역에 1년 이상 거주한 경우(주민등록본상)
1-2. 민영주택 청약 1순위 내에서의 경쟁 기준
민영주택청약도 마찬가지로 1순위 내에서 경쟁이 있겠죠?
민영주택은 기본적으로 추첨제와 가점제 두 가지 방식으로 나눠지는데, 정부 정책에 따라 추첨제의 비중이 줄어들고 가점제 위주로 운영이 되고 있습니다.
추첨제: 말 그대로 추첨을 통해 무작위로 선정하는 방식
가점제: '무주택 기간', '부양가족 수', '청약통장 가입기간' 세 분야로 점수를 나눠 가점이 많은 사람 순으로 당첨
(참고로, 현재 서울 아파트의 경우 평균 당첨 가점은 43점, 인기 단지의 경우 60~70점이라고 합니다)
가점의 기준과 점수부여 방식은 다음 두 장의 사진을 참고해주세요!
01) 무주택 기간
무주택기간은 주민등록등본에 등재된 세대 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미합니다.
산정 기준 나이로는, 만 30세 / 미혼을 기준으로 합니다.
- 만 30세 이전에 결혼했다면: 혼인신고일부터 공고일까지를 무주택기간으로 산정합니다.
- 만 30세 이후에 결혼했다면: 만 30세가 된 날부터 공고일까지를 무주택기간으로 산정합니다.
- 올해 결혼을 한 신혼부부인데, 본인은 만 30세 이후에 주택을 가진 적이 없지만 배우자가 가지고 있던 주택을 1년 전에 처분했다면: 무주택 기간은 1년이 됩니다.
02) 부양가족수
부양가족수는 청약신청자와 동일한 주민등록본에 기재된 세대원을 가르킵니다.
배우자, 직계존속(=부모), 직계비속(=자녀)만을 포함할 수 있습니다.
이 때, 부모님을 부양한다면, 부모님이 3년 이상 무주택자로 동일한 주민등록본에 기재되어야 부양가족에 포함할 수 있습니다.
또한 자녀의 경우, 미혼자녀만 해당이 되며, 만 30세 이상이라면 1년 이상 동일 주민등록본 상에 등재된 경우에만 부양가족에 포함할 수 있습니다.
03) 청약통장 가입기간
청약통장 가입기간은, 입주자 모집 공고일 기준으로 청약통장 가입기간을 산정하는데,
청약통장을 전환하거나, 예치금액을 변경했거나, 명의 변경을 했더라도
무조건 최초 가입일을 기준으로 산정하게 됩니다!
즉, 청약통장 가입기간은 '청약통장 최초 가입일 ~ 입주자 모집 공고일'이 됩니다!
3. 신혼부부 특별공급(= 신혼 특공)
위와 같은 방식이 정석적으로 주택청약을 받을 수 있는 방식입니다. 이를 '일반공급'이라고 합니다.
하지만, '특별공급'이라고, 특별한 조건을 부합한 사람들에게만 공급하는 주택청약도 있습니다.
그 종류로는 다음과 같습니다:
기관추천 특별공급(유공자, 장애인 등), 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자, 생애 최초 주택 구입, 이전기관 종사자 등
이 중에서, 대부분의 경우에는 나머지는 해당되기가 어렵고, 신혼부부 특별공급(=신혼 특공)은 노려볼만 합니다.
신혼 특공은 다음과 같은 조건과 특성을 갖습니다:
- 혼인신고일로부터 입주자모집공고일까지의 기간이 7년 이하인 신혼부부를 대상으로 함
- 85m^2(=25.7평) 이하만 신청가능함
- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한지 6개월이 경과하고, 아래의 요건을 충족해야 함
-> 청약저축, 청약종합저축: 매월 정해진 날에 월납입금을 6회 이상 납입한 자
-> 청약예금, 청약종합저축: 민영주택 지역별 면적별 납입인정금액을 예치한 자
-> 청약부금: 민역주택 지역별 85m^2 이하 납입인정금액을 예치한 자
- 다음과 같은 소득기준을 만족해야 함
이러한 조건을 모두 만족하면 신혼특공에 지원할 수 있습니다!
이러한 신혼특공은 우선순위가 있습니다.
1순위: 자녀의 유뮤
2순위: 당해 거주자 (분양하는 지역 거주자)
3순위: 자녀의 수
1순위가 동등한 조건일때, 2순위인 당해 거주자 우선권에게 청약 우선권을 주며,
2순위까지도 동등한 조건을 때에는 3순위인 자녀의 수에 따라 청약 우선권을 준다고 합니다.
자녀의 수까지 동일한 경우 추첨을 통해 이루어진다고 합니다!
그리고 마지막으로, 공공주택의 경우 가점제가 있습니다.
(공공주택: 공공기관이 국민주택기금 등의 지원을 받아 전용면적 25.7평 이하로 건설해 5년 이상 임대하는 모든 주택 / 사실 저도 뭔지 잘 모르겠어용)
참고로, 보통 합산해서 10~11점 정도가 되어야 당첨이 된다고 합니다.
자녀가 만약 1명이라면, 나머지 가점에서 모두 만점인 3점을 받아야 겨우 10점을 채우겠네요!
이러한 가점제의 가점 기준은 다음의 표를 참고해 주시고, 이상으로 글을 마치겠습니다!
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